Kontorsvakanserna i Sverige har ökat markant sedan 2023, med tydligast utslag utanför citykärnorna. Utvecklingen drivs av svagare konjunktur, högre finansieringskostnader, mer yteffektiva arbetssätt, samt en kvalitetspolarisering där moderna och energieffektiva lokaler i centrala lägen prioriteras. Prime-lägen står emot bättre, medan äldre bestånd och perifera delmarknader har högre vakans och längre uthyrningstider. För hyresgäster innebär läget skärpt förhandlingsläge och möjlighet att uppgradera kvalitet utan att totalkostnaden stiger. För fastighetsägare krävs tydlig positionering, teknisk förädling och i vissa fall omställning till andra användningar.
Varför stiger vakanserna?
Kontorsmarknaden 2024–2025 påverkas samtidigt av cykliska och strukturella faktorer. Den ekonomiska inbromsningen har dämpat nyanställningar och expansion, vilket minskar behovet av yta och förlänger beslutsprocesser. Högre räntor och stramare kreditvillkor gör att både hyresgäster och fastighetsägare räknar hårdare på affärerna. Hybridarbete har stabiliserats på en nivå där kontorsnärvaron visserligen ökat jämfört med pandemiåren, men där ytan per anställd fortsatt är lägre än före 2020. Samtidigt blir efterfrågan mer selektiv: företag söker moderna, centrala och energieffektiva hus med bra inomhusklimat, god akustik och ytor som stödjer samarbete. I delmarknader där nyproduktion färdigställts under dämpad efterfrågan ökar utbudet, och när hyresgäster flyttar upp i kvalitet lämnas äldre ytor tillfälligt tomma.
Storstädernas lägesbild
Stockholm
Citykärnan har lägre vakans än Storstockholm i stort. Lokaler nära stark kollektivtrafik, med hög teknisk standard och låg energiförbrukning, efterfrågas mest. I norra delmarknader som Kista ses större skillnader mellan uppgraderade projekt nära knutpunkter och äldre komplex längre bort. I Solna, Sundbyberg och Frösunda kan kombinationen av ny färdigställd yta och flyttar mot mer centrala kvalitetslägen ge temporärt förhöjda vakanser. Utfallet varierar kvartersvis beroende på service, standard och driftkostnader.
Göteborg
Innerstaden är relativt motståndskraftig men mer selektiv; hyresgäster prioriterar läge, kommunikationer och energieffektivitet. I yttre delmarknader blir uthyrningstiderna längre och incitament viktigare, särskilt i äldre bestånd som saknar tekniska uppgraderingar. Förädling och tydlig positionering gör störst skillnad här.
Malmö
City och Hyllie gynnas av tillgänglighet, moderna projekt och väletablerad service. Perifera lägen med äldre teknik har högre vakansrisk och kräver åtgärder för att locka hyresgäster, exempelvis energieffektivisering, modern ventilation och konkurrenskraftig prissättning.
Vad efterfrågar hyresgäster 2025?
Organisationer fokuserar på yteffektivitet och totalekonomi över tid. Lokalstrategier bygger i högre grad på hur arbetet faktiskt bedrivs i vardagen. Planlösningar med färre fasta platser och fler mötes- och projektzoner ökar utnyttjandegraden. Beslut fattas med ett tydligt totalkostnadsperspektiv där hyra, drift och energi, anpassningskostnader, nyttjandegrad och påverkan på produktivitet vägs in. Arbetsmiljön har fått större tyngd: stabilt inomhusklimat, god akustik, dagsljus och sociala ytor stödjer kultur och innovation och driver närvaro. Flexibilitet är en nyckel, både i avtalsvillkor och i själva lokallösningen, till exempel kortare bindningstider, expansionsrätt, andrahandsuthyrning och möjlighet att kombinera traditionella ytor med flex/coworking.
Lägeskvalitet i praktiken
I centrala lägen med hög teknisk standard och energieffektiva system är efterfrågan mer stabil och vakansrisken lägre. I mellanlägen krävs uppgraderingar, skarp paketering och rätt prissättning för att hålla uppe uthyrningstakten. I perifera lägen med äldre teknik och högre driftkostnader är efterfrågan mer begränsad och vakansrisken hög, om inte betydande förbättringar genomförs eller helt andra användningar övervägs där det är plan- och byggnadstekniskt möjligt.
Ekonomi och prissättning
Hyresnivåer i prime-lägen är mer motståndskraftiga, medan sekundära lägen oftare präglas av prispress och högre incitament, till exempel hyresfria månader och anpassningsbidrag. Avkastningskrav och finansieringsvillkor rör sig olika mellan städer och delmarknader, men 2025 kännetecknas av selektiv stabilisering i de bästa objekten och fortsatt osäkerhet i svagare lägen. Byggstarter dämpas av finansieringsklimatet, men projekt i toppsegmentet fortgår där förhyrningar och långsiktig efterfrågan finns. Sammantaget förstärks polariseringen mellan hög- och lågkvalitativa lägen.
Hyresgästens checklista
Planera i tid
Gör en flerårig plan för yta, läge och kostnad. Sätt tydliga mål för närvaro och nyttjandegrad och koppla lokalerna till verksamhetens sätt att arbeta.
Benchmarka och räkna totalekonomi
Jämför flera alternativ både i city och i yttre delmarknader. Räkna alltid på totalkostnad, inklusive drift, energi och anpassningskostnader, snarare än på hyresnivå i isolation.
Förhandla villkor och incitament
Utnyttja konkurrensen för att förhandla fram hyresfria månader, anpassningsbidrag, stegvis inflytt och andra villkor som förbättrar kalkylen.
Optimera planlösning och arbetsmiljö
Balansera mötes- och projektzoner med tysta arbetsytor. Ställ krav på mätbara parametrar för inomhusklimat och akustik.
Säkra flexibilitet
Förhandla break options, expansionsrätt och möjlighet till andrahandsuthyrning. Använd flex/coworking som buffert vid osäker efterfrågan.
Strategier för fastighetsägare och utvecklare
Förädla och modernisera
Prioritera energieffektivisering, modern ventilation och kyla, samt åtgärder för akustik och dagsljus. Satsa på entréer och gemensamma ytor som stärker husets användbarhet och attraktivitet.
Positionera och paketera
Definiera målhyresgäster och paketera erbjudandet med servicetjänster, drift och community snarare än att sälja kvadratmeter. Tydliggör vilken typ av verksamhet huset är bäst för.
Erbjud flexibilitet
Komplettera traditionella kontrakt med flexinslag för att attrahera hyresgäster som värderar skalbarhet och riskreducering.
Utvärdera konvertering
I lägen med svag strukturell kontorsefterfrågan bör alternativ användning analyseras, till exempel bostäder, hotell eller utbildning. Säkerställ att detaljplan, stomme och ljusinsläpp medger omställning och att kalkylen överträffar kontorsalternativet efter investeringar.
Återkommande mönster i delmarknader
I norra Stockholm påverkas stora, äldre komplex längre från kommunikationsnav tydligare av marknadsläget, medan moderniserade hus nära knutpunkter står sig bättre. I Solna, Sundbyberg och Frösunda kan ny färdigställd yta i kombination med flyttar mot mer centrala kvalitetslägen ge kortsiktigt förhöjda vakanser. I Malmö gynnas city och Hyllie av god tillgänglighet och modern projektkvalitet, medan periferin behöver omfattande åtgärder och skarpare positionering för att konkurrera.
Prognos
Flera delmarknader bedöms ligga nära en vakanstopp under 2025. En gradvis normalisering kan därefter följa, men takten avgörs av tre faktorer. För det första konjunktur och sysselsättning: när rekryteringen tar fart ökar behovet av fysisk samvaro, även om ytan per anställd sannolikt förblir lägre än 2019. För det andra upprustningstakten i äldre bestånd: ju snabbare energieffektivisering och teknisk modernisering genomförs, desto bättre uthyrningsförutsättningar. För det tredje projektpipen: lägre byggstarter kan på sikt strama åt utbudet i attraktiva lägen, vilket stabiliserar hyror och minskar vakanser.
Rekommendationer – så agerar du 2025
För hyresgäster
Ta fram en konkret 3–5-årsplan för yta, läge och kostnad. Benchmarka city mot yttre delmarknader och prioritera totalkostnad, arbetsmiljö och energiprestanda. Förhandla incitament och villkor som ger flexibilitet, och säkerställ möjligheter till skalning.
För fastighetsägare
Genomför energieffektivisering och tekniska uppgraderingar som sänker drift och höjer komfort. Positionera varje fastighet mot tydliga målhyresgäster, komplettera med flexlösningar och service och pröva konvertering där kontor inte är den bästa långsiktiga användningen.
Vanliga frågor
Är ökade vakanser främst en pandemieffekt?
Nej. Hybridarbete påverkar ytan, men utvecklingen 2024–2025 drivs minst lika mycket av konjunktur, finansieringsvillkor och kvalitetspolarisering.
Varför klarar citylägen sig bättre?
City kombinerar tillgänglighet, service och modernare bestånd. Det ger högre närvaro och gör att hyror och uthyrning står emot bättre i sämre konjunktur.
Kommer hyrorna falla brett?
Inte nödvändigtvis i prime-lägen. I sekundära lägen syns mer prispress och högre incitament. Utfallet varierar mellan städer och delmarknader.
Lönar det sig att byta upp sig i kvalitet?
Ofta ja. Med dagens vakansnivåer kan uppgradering till bättre läge och teknik ge oförändrad eller lägre totalkostnad genom lägre drift och högre utnyttjandegrad.
När är konvertering rimlig?
När läge, stomme och ljusinsläpp medger och detaljplanen tillåter. Kalkylen måste överträffa kontorsalternativet även efter nödvändiga investeringar.
Sammanfattning och nästa steg
Kontorsvakanserna i Sverige har stigit, men utvecklingen är ojämn. Citylägen står emot relativt väl, medan äldre och perifera lägen tar större del av uppgången. Hyresgäster kan utnyttja läget för att optimera ytor, förbättra arbetsmiljön och förhandla villkor som sänker totalkostnaden. Fastighetsägare behöver förädla, positionera och erbjuda flexibilitet eller, där det är rationellt, ställa om till andra användningar.
